住まいの相談｜渋谷本町　マンション　新築　分譲　株式会社ベルフラッツ

■買替えのスケジュールを立てる　■自己資金・ローン残債を確認
■売却物件の価格相場を調べる
■買替え相談をする仲介会社を選ぶ

●買替えの目的を明確にする
住環境を改善したい、広いスペースを確保したい、通勤・通学時間を短縮したいなど、住まいを買替えることで何を実現したいのかを明確にしておくことが大切です。家族で話し合って希望条件を確認し、それぞれの項目に優先順位を付けておくと担当者への依頼がスムーズです。

●買替え相談の依頼先を選ぶ
買替えの成功のカギを握っているのは、やはりこれから依頼することになる仲介会社。どのような情報ネットワークを持っているのか、スピーディーに対応してもらえるのか、資金計画をバックアップする各種提携ローンなどの有無、安心・安全を確保する制度などの有無をチェックして判断しましょう。

■売却相談　■価格査定を依頼する
■媒介契約の事前説明を受ける
■売出し価格を決め、媒介契約を結ぶ
■自宅を売出す

■売却相談　■価格査定を依頼する
■媒介契約の事前説明を受ける
■売出し価格を決め、媒介契約を結ぶ
■自宅を売出す

●「査定価格」の根拠を聞く（売出し価格のご提案）
周辺の物件と比べて適正な価格で売り出さなければ、購入を希望する人は現れません。仲介会社では市況やエリアの状況を調査分析し、査定マニュアルを活用するなどして総合的に判断したうえで、この適正な価格を算出します。これがいわゆる「査定価格」。専門家のアドバイスですから謙虚に耳を傾けることが大切ですが、その価格の根拠を詳しく聞くのは依頼主としての権利です。高く査定してくれるところではなく、より納得のいく説明とデータを提示してくれる仲介会社に依頼するようにしましょう。

●3つのタイプから選ぶ「媒介契約」
依頼先を決めたらその仲介会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3タイプがあります。どれが有利かは市況や売却物件の条件によって変わりますので、より適したタイプを選択し依頼するようにします。

■見学者の来訪を受ける
■売却条件の折衝をする
■売却の承諾をする

■現地見学をする
■媒介契約の事前説明を受ける
■購入条件の折衝をする
■購入を申し込む

●見学者に好印象を
媒介契約を結ぶと仲介会社では指定流通機構や独自の情報ネットワーク、広告媒体などを活用して販売活動を開始します。物件への問い合わせが入るようになり、見学者の来訪を受けることになります。このとき特別な準備は不要ですが、事前に、お掃除や換気をするだけでも、印象が違うものです。清潔感を保ちながら自信を持って迎えましょう。また、見学者が気軽に足を運べるという意味で、期間を決めてオープンハウスにするというのも効果的です。

●素早い決断が必要
購入希望者からの申し込みがあると、仲介会社を通じて、売買価格や代金の支払い日、物件の引渡し日などについての条件交渉を行います。実はこれからがいちばん大切な時。購入希望者への返答が遅れたり、契約の日取りまでの期間が空いてしまったなど、ちょっとしたきっかけで商談が流れてしまうことがあるのです。担当者のアドバイスに耳を傾けながら、慎重でかつ素早い決断が求められます。

■重要事項説明を受ける
■売買契約を結び手付金を受け取る
■ローン残債返済の申し入れ・買替ローン
　等を申し込む

■重要事項説明を受ける
■売買契約を結び手付金を支払う
■ローンの申し込みを行う

●事前に必要書類を揃えて
売買契約の締結に先立って行われるのが重要事項説明です。売主・買主が同席のうえ、仲介会社の担当者が双方に重要事項説明書などの説明をスタートさせます。説明内容に納得すれば互いに署名・押印し、その後に売買契約の締結、手付金の授受を行います。後日トラブルが起きないように照明器具などの設備・備品を置いていくのがどうかも付帯物表でしっかり確認をします。この他にも権利証や印鑑証明、固定資産税の納税通知書など、契約時や残金決算時必要となる書類を事前に用意しておきます。

■抵当権を抹消し、引っ越しをする
■残金を受け取り、物件（鍵）を引渡す
■確定申告をする

■残金決済の準備を行う
■残金を支払い、物件（鍵）の引渡しを受ける
■入居・権利証を受け取る
■確定申告をする

●同時決済が理想的
売買が済んだらこれまで借りていた住宅ローンの残債返済を金融機関に申し出て、売却物件に付いている抵当権を抹消します。そのためには残債をすべて返済する必要がありますが、理想形は買主から売買代金を金額受け取って抵当権を抹消し、物件を引き渡すという方法。一般に「同時決済」と呼ばれています。